Country Living редакторите избират всеки представен продукт. Ако купувате от връзка, може да спечелим комисионна. Повече за нас.
Има добра причина, поради която милиони хора мелодия всяка седмица да гледат Fixer Upper, Flip или Flop, Реабилитационен наркоман, и Тази стара къща. Независимо дали се интересуват от прелистване на къщи, реновиране или програми, фокусирани върху недвижими имоти агенти, американците очевидно имат мания за жилищната индустрия и кариерата, която се върти около него. Но не само телевизионните предавания ни пленяват. Според недвижимите имоти недвижимите имоти са най-предпочитаната инвестиция сред американците GALLUP Новини. Всъщност 34 процента от хората казват, че това е най-добрата дългосрочна инвестиция.
За да разберем по-добре как хората печелят пари на жилищния пазар (и развенчават някои големи телевизии погрешни схващания по пътя), разговаряхме с четири жени, които направиха впечатляващи суми чрез всякакви проекти за недвижими имоти. Независимо дали става въпрос за странична суматоха или тяхната пълноценна кариера, ето как
реален хората - не телевизионни звезди - го правят.Адела Мизрачи, 41 г., Флиппер
Еди Фан
местоположение: Предградия на Чикаго
Професия: Мениджър за комуникации и блогър в Прочетете My Flips
Брой имоти: 2 (за сега)
Години в недвижими имоти: 1.5
Пари досега: $117,000
Какво ви привлече в недвижимите имоти? Винаги съм виждал имотите като основа за дългосрочно богатство. Води икономическите възходи и падения малко по-добре. Това е собственост, това е земя - вие притежавате нещо. Не е като акция, която всъщност не знаеш какво притежаваш.
Как започнахте? Гаджето ми Джон и аз започнахме да се срещаме, а той се беше прехвърлил и преди. Той е лицензиран агент за недвижими имоти в Mark Allen Realty. В рамките на шест месеца от запознанството ни купувахме първия си имот и го прелиствахме заедно.
Важно ли е да имате партньор? Не бих могъл да направя това без Джон. Той прави целия анализ на пазара и върши голяма част от работата - така спестихме много пари. Това е работа на пълен работен ден между двама ни.
Най-предизвикателната част: Най-голямото препятствие е да стигнете от нула до един имот. След като преминете през първия, се получава толкова много учене, че става много ясно дали си струва да го направите отново. Вече предлагаме оферти.
Намирането на надеждни и разумни изпълнители е друго голямо предизвикателство - това е почти като два противоположни края на спектъра. Ако са надеждни, най-вероятно таксуват много повече.
И процесът на издаване на разрешително може да бъде затрудняващ. Не мисля, че много хора разбират колко могат да бъдат бюрократичните села. Например, влагаме документи за разрешително и отнема нещо от един месец до шест седмици. И не можете да докоснете къщата, преди да получите разрешителното.
"Трябва да напиша книга, наречена" Какво HGTV не ви казва "."
Колко пари са ви необходими, за да започнете: Трябва да напиша книга, наречена Това, което HGTV не ви казва. Това, което ме вбесява, са бързите им изчисления. Има разходи за държане, данъци, застраховки, лихви - всички тези неща се сумират. Те също не вземат предвид разходите за недвижими имоти. В къщата, която прехвърлихме, която се продава за 275 000 долара, аз похарчих 13 760 долара за разходи за недвижими имоти.
Трябва да направите бюджет за разходите за затваряне на покупката, които са 1,5 процента от покупната цена, разходите за затваряне на продажбата, които са 1,5 процента от стойността след ремонт (ARV), такси за недвижими имоти, които са 5 процента от ARV, и държане на разходи, покриващи данъци, застраховки, комунални услуги и лихви, които обикновено оценявам между $ 1000 - $ 1500 на месец. След това трябва да добавите всичко това към цената на имота и разходите за ремонта. Обикновено правим 5-10 процентен буфер за неочаквани разходи, които възникват по време на обновяването. И трябва да се запитате, мога ли да си позволя да загубя пари за това? защото това може да се случи.
Най-добри съвети за начинаещи: Удвоете времето, което смятате, че ще трябва да отделите за това. Ако смятате, че ще отнеме месец, променете това на две. И първият ви проект винаги ще отнеме много повече време, защото все още тествате водите и след като разберете какво харесвате, просто ще го повторите от къща до къща.
Джейми Крауч, на 33 години, агент и мениджър на имоти
Еди Фан
местоположение: Тулса, Оклахома
Професия: Брокер, предприемач и мениджър на недвижими имоти
Брой имоти: 4 (включително собствената й къща) плюс 35, които управлява
Години в недвижими имоти: 14
Пари досега: $200,000+
Какво ви привлече в недвижимите имоти? Когато притежавате имоти в дългосрочен план, ние го наричаме будни пари, защото веднага щом се събудите, вие печелите пари, като притежавате имоти под наем. Те генерират доходи, без да се налага да ходите на работа. Хубав страничен ресурс и всеки може да го направи. Вместо да имам 401 хиляди, пенсионирането ми ще бъде нашите инвестиционни имоти. Когато се доближа до пенсионна възраст, те ще бъдат изплатени, така че целият този паричен поток от наема ще бъде това, което правя за пенсионирането си.
Как започнахте? Недвижимите имоти са в кръвта ми. Родителите ми притежаваха имоти под наем, когато бях дете и на 19 години ме попитаха дали ще съм готов да започна да ги управлявам. Когато отидох в колежа, минорирах в недвижими имоти и получих лиценза си за недвижими имоти.
Започнахме с изграждането на собствен имот (съпругът ми е изпълнител), а след това като продадохме този дом, успяхме да спечелим достатъчно пари, за да заложим и да започнем да инвестираме в недвижими имоти.
Важно ли е да имате партньор?Съпругът ми е моят безплатен труд. Той е много удобен и той работи за търговско дружество за договаряне.
Най-предизвикателната част: Най-трудната част за мен беше да започна. Преди 2008 г. отпускането на заеми беше много по-различно. Сега повече кредитори изискват около 20 процента намаление, така че наистина е трудно да започнете, ако нямате пари.
Най-добрият начин да започнете е да превърнете дома си в имот под наем, когато сте готови за преместване - така го правят повечето хора, защото е трудно да излезете с необходимите 20 процента надолу. След като започнете, става безкрайно по-лесно.
"Ако не знаете нищо за това и скочите в него сляпо... една лоша сделка напълно ще ви изтрие."
Най-полезната част: Трудно е да отглеждаш богатството си и недвижимите имоти бяха чудесен ресурс за моя съпруг и аз да правя точно това.Започнахме да инвестираме в двайсетте си години.
Колко пари са ви необходими, за да започнете: Зависи от много фактори. Недвижимите имоти не са нарязани и сухи. Всяка сделка е различна. Препоръчвам "правилото 50 процента": Ако имате имот, който се интересувате, можете да проучите колко тя ще наеме за и тогава приблизително 50 процента от този наем ще бъде за разходи, застраховки, ремонти, и т.н. Тогава вие определяте каква ще бъде вашата ипотечна вноска и ако паричните потоци текат, а вие печелите пари, това дава основание за по-нататъшно разглеждане.
Най-добрият съвет за начинаещи: Трябва да разберете какво искате недвижимите имоти да направят за вас. Искате ли той да бъде вашият пенсионен план и да помогнете за допълването му? Опитвате ли се да спечелите бързи пари? Трябва да разберете каква цел имате и след това да намерите някой във вашия район, наставник, който да ви преведе през нея и да ви обясни входовете и изходите.
Освен това искате да сте сигурни, че имате добър екип - да имате изпълнител, който познавате и на когото имате доверие, CPA, който да ви преведе през вашия данъци, мениджър на имоти, ако няма да искате сами да го управлявате, и агент за недвижими имоти, който е специализиран в инвестиции. Ако не знаете нищо за него и скочите в него сляпо, тогава една лоша сделка напълно ще ви изтрие.
Никол Столър, 44, предприемач
Еди Фан
местоположение: Скотсдейл, Аризона
Професия: Предприемач, многофамилен дом и хотел инвеститор
Брой имоти: 1 хотел и 3 къщи
Години в недвижими имоти: 8
Пари досега: "Ние утроихме първоначалната си инвестиция през 2012 г. в рамките на четири години."
Какво ви привлече в недвижимите имоти? Бяхме омъжени две години; наистина нямахме пари, така че прекарвах много време в четене на лични книги за финанси и чрез този процес попаднах Богат татко Беден татко. Регистрирахме се веднага, за да отидем на семинар за недвижими имоти, за да научим за инвестирането, и ние скочихме веднага.
Как започнахте? Разбрахме, че университетът в нашия град притежава няколко имота, но не искаше да ги управлява, така че ги включихме финансиране на продавача. Не трябваше да вземаме заеми, но трябваше да измислим авансови плащания и използвахме аванси за кредитни карти за това. Всъщност не знаехме какво правим. Реалността е, че семинарът ви засипва, но те не се отнасят до практическото управление и това, което наистина влиза в него. Имаше толкова много парчета, които не разбрахме.
Не бяхме успешни в това. В крайна сметка трябваше да върнем имотите, през това време загубихме пари и имахме дълг от авансите на кредитната карта. Събуждах се през нощта, не можех да спя и се чудех как ще се изкачим сами от тази дупка. Нашето решение беше да продадем къщата си и да се преместим с моите родители.
Дълго време не инвестирахме. Тогава през 2011 г. отново получих грешката и реших, че можем да свършим по-добра работа. Успяхме втори път, но никога не сме забравили през какво преминахме в началото.
"Събуждах се през нощта, не можех да спя и се чудех как ще излезем от тази дупка."
Важно ли е да имате партньор? Не мисля, че е необходимо, но помага за споделяне на натовареността.
Най-полезната част: Да помагаш на хората. Съпругът ми наистина се гордее с един от нашите управители на имоти. Той направи някои грешки по-рано в живота си и излежа време в затвора за ненасилни престъпления, така че никой няма да му даде шанс. Съпругът ми видя, че е трудолюбив и някой с лидерски умения, затова му помогна да научи въжетата. И когато продадохме този имот, съпругът ми горещо препоръча на същия този джентълмен на новите собственици, те го взеха, увеличиха заплатата му и сега той управлява три имота.
Колко пари са ви необходими, за да започнете: Ще живеете в имота или вече имате собствено основно местожителство и ще го купите единствено като инвестиционен имот? Това е наистина важно решение, защото ако ще живеете в имота, можете да получите Заем от FHA (федерална жилищна администрация), Заем от VA (ветерански дела)или заем с много малко пари. В действителност, VA е нула пари надолу.
Зависи от пазара, но в момента се нуждаете от около 25 процента от покупната цена надолу. В по-голямата част от страната в момента можете да изчислите около 200 000 долара за къща и ще ви трябват 25 процента от това. Ще ви трябват и някои резерви.
Най-добрият съвет за начинаещи: Недвижимите имоти са добре, струва си, но не е перфектно, така че постигнете очакванията си на правилното ниво. Планирайте бавно изграждане - може би един имот годишно.
Също така, помолете за помощ. Повечето други инвеститори ще ви помогнат - отидете в общностна група или среща. И BiggerPockets.com е ръцете надолу един от най-ценните безплатни ресурси за всеки, който иска да инвестира в недвижими имоти.
Кейша Блеър, на 40 години, хазяин
Еди Фан
местоположение: Отава, Канада
Професия: Наемодател, Предприемач
Брой имоти: 3 (2 в Канада и 1 в Ню Йорк)
Години в недвижими имоти: 10
Пари досега: Това ми предоставя вида финансова свобода, където знам, ако имам нужда да си взема почивка. След като съпругът ми почина, аз взех една година неплатен съботен ден и недвижими имоти стояха зад това. И една от причините да си позволя да пусна трите си деца в частно училище е заради недвижимите имоти.
Как започнахте? Започнах преди десетина години, когато разбрах, че пенсиите на работодателите просто не осигуряват това, което могат да бъдат. Започнахме да инвестираме в недвижими имоти, за да компенсираме тази разлика. По онова време не бях наистина идея за акции. Повече ме интересуваха материални инвестиции, които виждах. Недвижимите имоти бяха един от онези материални придобивки, до които можех да шофирам всеки ден и да разгледам. Започнахме малки само с едно кондо, което беше в нашия район, който няма да е трудно да се наеме, защото беше в район, който е близо до училища, паркове, автобусни спирки и няколко удобства.
Важно ли е да имате партньор? Започнах да инвестирам в недвижими имоти, когато съпругът ми беше жив. Направихме го заедно. [След като умря] реших да запазя [имотите] и да го отида сам. Запазих всичките си инвестиции и това е най-доброто нещо, което съм правил някога. Бих насърчил самотните жени или дори тези овдовели да разглеждат недвижимите имоти като инвестиция. Може да се направи самостоятелно.
„Когато животът внезапно се обърне, вие сте като, слава богу, че имам тези инвестиции. Жените трябва да помислят за диверсификация на своите инвестиции. Винаги е добре да сте подготвени. "
Най-предизвикателната част: След като съпругът ми почина, беше наистина предизвикателно. Той би свършил по-голямата част от работата по отношение на имота и поддържането му. Той също беше CPA, така че щеше да направи счетоводното идване на данъчно време. В крайна сметка наех управител на имоти. Беше по-скъпо, но по-удобно.
Другото, което ми е предизвикателно, са свободните работни места. Да речем, че имате свободно място за шест месеца, трябва да носите имота толкова дълго, без да получавате никакви доходи. А със свободните работни места идва оборот и трябва да се приготви имотът отново за нови наематели. Оборотът е скъп.
Най-полезната част: Tгъвкавост да си почива, да се грижи за малки деца или да преследва други интереси или кариера. Дори не съм влязъл в него, мислейки за тези неща, но тогава съпругът ми почина, когато бях само на 31 години. Wкокошка животът ти внезапно се обръща, значи си като, слава богу, имам тези инвестиции, защото те ще ми помогнат да се грижа за децата.Wполичбата трябва да помисли за диверсифициране на техните инвестиции. Никога не знаеш и винаги е добре да си подготвен.
Колко пари са ви необходими, за да започнете: Трябва да имате достатъчно средства и финансова възглавница. Има различни начини за това - използване на средства, рефинансиране, HELOC (кредитна линия на собствения капитал). Но каквото и да е, не се възползвайте твърде много.
Трудно е да определите цифра, но трябва да имате достатъчно за авансовото плащане и поддръжката. За поддръжка заделям малка сума като $ 150 на месец. Достатъчно, така че ако нещо се случи, ако има спешност, мога да го финансирам.
Вие също трябва да бюджет за три до шест месеца, без наемател. азв повечето случаи завършвате с имот без наематели и не можете да рекламирате за наематели чак след крайната дата, така че да ви върне може би четири месеца - най-лошият случай, шест месеца. Може да разберете, че те не са идеални и трябва да ги откажете, защото смятате, че може да не се получи. Трябваше да пропусна доходите, само за да мога да намеря подходящия наемател.
Най-добрият съвет за начинаещи: Най-добрият ми съвет е да погледнете в райони, в които цените на имотите не само се увеличават, но ще бъдат привлекателни и за наемателите - около университетите, близо до бизнеса, в коридора в центъра. Въпреки че има тенденция да бъде малко по-скъп, той определено се справя, защото рискът от свободни места и оборот е по-малък. И никога не инвестирам в имот, в който не бих живял.